房產稅為何遲遲不能落地

網絡 2018-12-17 23:55:49

圖/全景網

最近,房產稅這個詞退出了“熱搜”排行榜,各地樓市相繼“量減價跌”,此時開征房產稅或將成為壓垮駱駝的最后一根稻草。然而更深層的關注點并非樓市趨冷,而是如何理解開征房產稅的合理性。

中國是發展中國家,“發展中”的英文Developing和開發商的英文Developer是同源詞,其本源詞義,開發或發展Development不等于房地產,而是經濟趨勢。不同國家有不同的發展模式,用數字衡量的發展趨勢都是總人口中的城鎮人口占比,即城市化率。

官方統計城市化率的口徑是常住人口,但在戶籍制度和人口規劃的前提下,城鎮人口有3個概念:戶籍人口、常住人口和流動人口。我建議人們接受一個修正的人口觀察數據——流動人口常量。尤其是在中心城市,公共空間使用率最高的是日均流動人口常量,也是決定城市房價漲跌的核心數據之一。

在土地開發和房產建筑的成本之上,城市房產價格的差異在于空間的稀缺性以及由此產生的空間溢價率。流動人口常量又是城鎮人口凈流入的領先指標,人口凈流入與城市空間的溢價率成正比。在統計局的官方數據中,有近3億“人戶分離人口”。中國城市化率按常住人口計是58%(2017年),若考慮到3億“人戶分離人口”中的大部分已生活在城市,真實的城市化率已達到70%~75%區間。全球高收入國家的城市化率是84%,中等偏上國家的平均水平是65%,結論就是:中國的城市化已基本完成。

從1978年約2.4億城鎮居民人均6.3平方米到2016年末8億城鎮常住人口人均住房建筑面積40.8平方米,住宅商品化市場可謂人財兩旺。在城市化的完成階段,政府土地財政的預期收入遞減,房產稅或將成為地方政府的主要稅種,這個邏輯被某些專家解讀為“國際慣例”。至2016年底,房產證“頒新停舊”基本完成,絕大多數房產證變更為“不動產權證”,新增了不動產單元編碼,相當于房地產有了“身份證號”。此后,開征房產稅的呼聲很高,大有立即生效之勢。

住宅是商品,商品價值的合法性是“物權”。住宅又是資產,資產價值的合法性是“產權”。物權和產權的本質差別是交易,商品主要是一次性交易(商品交換),資產卻可以多次交易。從商品到資產是驚險的一跳,房產一旦進入交易市場,就成為交易性資產,包含著預期的不確定性即風險,從而產生交易價值和風險溢價。當年100萬元的房子配置一套電器,如今房產價值千萬元,而電器卻一文不名。差別就在于房產是資產,有交易價值,而電器沒有。

在中等偏上收入的國家和區域,城市化基本完成,都市家庭的三分之二以上擁有房產,大規模的土地開發應慎之又慎,城市經營的重心將轉向城市交通網的精耕細作及其配套的“插花”房地產,如中國成語之“錦上添花”。開征房產稅的合理性在于征稅可助推房產升值,而在城市化完成階段繼續“開疆拓土”卻會導致空間溢價率下降。科學的城市規劃必然抑制土地開發,城市空間的精耕細作必將提升房地產價值,從而形成房產稅的合理性。


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